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最近房地产圈有点炸。原本做房产贷款“金主爸爸”的各大银行,突然开始一口气往外甩房子,而且是成批成批地卖。
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像不少地方的农信社,在阿里、京东的资产处置平台上突然冒出成千上万套直售房。有的单家机构直接挂了两万多套;天津银行、兰州银行等城商行也上千套房往外扔;甚至连某些国有大行,也悄悄加入了卖房队伍,一挂就是几百套。
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这一轮“大甩卖”,主力是地方银行。原因很简单:不良资产压力顶不住了,只能赶紧把这些“压仓货”清出去,否则监管要求最多只能持有两年,拖太久自家风险也扛不住。
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- E! L8 A; j3 J3 h于是有人说:( G: I# y, T9 s
“银行六七折卖房,这不砸盘吗?”
6 X. l4 r" v0 B8 N/ m: ]: ~也有人说:
$ m- a5 j, p1 L6 F) @% j! M“银行这波其实是把房价锚定到底价,利空释放干净了。”5 ]/ A6 R9 V2 a8 W2 U
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但现实摆在那儿:全国楼市现在还没稳住,最近两个月还在往下掉。银行突然加一堆直售房进来,短期内肯定让二手房市场压力更大。想卖旧换新的改善族,很可能会被卡住。4 U3 v: n* u9 ?. l+ x
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再看“房产中介一哥”——贝壳控股,它三季度的业绩也能看出行情真的冷了。7 e( \0 Q/ g0 `
0 A$ D _+ i) t3 o7 B: g今年前三季度虽说贝壳营收有723.9亿元,同比增长16%,但净利润只有29亿元,还同比下滑了17%。最关键的问题全都压在——第三季度太弱了。0 z! V) x `- L7 }+ a
/ L4 A- H4 w9 ^2 x4 ]三季度贝壳营收231亿元,同比只涨2%,净利润还掉了36%。调整后净利也跌了近28%。
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: ]+ w* _: [. L( l0 {为什么这么难?因为贝壳的“基本盘”业务:7 O4 i: U! S S, u/ m0 f
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存量房(即二手房)2 H1 j* ]# i( u* q
: N1 Q9 n- b- ~0 z4 M5 `新房交易
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这两块都明显在下滑。( M8 G" A) o+ I. J1 h+ E* b
3 `: m# |% o0 a! \! o0 _三季度二手房收入60亿元,同比降3.6%。链家品牌表现不太行,交易额下滑2.3%,佣金收入掉了近6%。倒是贝联经纪人表现好点,反而涨了11%,但整体也拉不回来。2 }9 U, l+ n9 k3 u( ~* A4 E7 G- C- C
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新房这块跌得更明显,三季度新房收入66亿元,同比直接砍掉14%。无论是平台卖新房还是链家卖新房,全都出现两位数下降。$ ]0 ]/ ]3 Y3 e9 \+ C2 x, J) V
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甚至门店成本都开始降了,下降了5.8%,因为链家门店数量减少。这其实已经说明问题了:行情太冷,线下门店扛不住了。, m1 s O8 x( v/ W5 ~7 F( p
) }. _+ r/ c3 N7 g1 V+ \; v$ i" Q截至9月底,贝壳虽然看起来门店数还增加了九千多家,但核心线下链家的规模是在缩。
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/ ?; \7 C% ~4 a8 S倒是租赁业务撑了一下场面,三季度租房服务收入涨了45%,里面贡献了1亿利润。贝壳还特地强调自己在租房业务里搞AI赋能、优化运营等等。5 a* O5 U$ z e U
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可惜整体毛利还是跌了,三季度毛利49亿元,同比下滑3.9%,毛利率也掉到21.4%。8 ^6 W- v4 i# h0 ^+ S8 t
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为什么?就两个原因:4 n; l* ^2 s6 g4 l
H! I# p" J3 J3 X! ~. V3 O传统业务(存量房+新房)本来利润率高,可它们现在收入下滑,整体利润自然被拖下去。! m/ W4 c6 N! @
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链家的人力成本降得不够快,但业务收入降了,固定成本摊不出去,利润率就更难看。
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